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风情小镇:海棠湾“幸福家园”的基石

作者:     来源:     发布时间:2013-3-13 14:14:09

日出东方照海棠,这一湾南方中国的蔚蓝海水熠熠生辉。

风情小镇拂海风,这一片国家海岸的滨海之地郁郁叠翠。

位于海南省三亚市的“国家海岸”海棠湾承载着太多的历史重任:摸索海南国际旅游岛建设的经验、探究一个大型旅游开发区的作法、示范城乡一体化的新路子、先行海南绿色崛起的新法子。

这一切,指向一个核心——如何快速构建一个当地老百姓的幸福家园?这一切,正在破局。

近百平方公里的规划范围内,10 个各具建筑特色的风情小镇已经落子布局。东溪、龙海、龙江、林旺南、林旺北、青田六个风情小镇项目先行开建。

采用市场化手段引进社会资金,以建设— 移交的模式(BT 模式)引进4 家实力较强的国有专业公司逐鹿这一片处女海湾,创造性地“先安置、后拆迁”的风情小镇建设模式,已经生根三亚、花开海棠。

国家海岸海棠湾度假区里,近10 家高星级度假酒店已经开业迎宾,一年间百万游客幸福徜徉。10 个建筑风格鲜明的风情小镇,正在成为海棠湾海天之间一道最美的“人文景观”,为海棠湾村民垫下一块块幸福家园的崭新基石。

安置先行 风情小镇起海棠

青砖蓝瓦山海间,联排住宅分外明。

龙海风情小镇,已经开始舒展出优雅的身姿。久居滨海简陋房舍的村民们,正惊奇地睁大淳朴的双眼,打量着这一排排花园式的安置房,不相信这就是他们未来的家。

曾几何时,各地在推进城市开发的进程中,往往都是“先拆迁、后安置”。海棠湾风情小镇的建设却对这一“先拆迁、后安置”的传统城市开发模式进行了颠覆性的革命,完全推开安置先行的新思路——首先解决拆迁村民的居住问题,安置的风情小镇中设计了商业铺面,可实现被安置村民就近就地就业,另外也在一定程度上服务了海棠湾的高星级酒店。

海棠湾风情小镇建设,领风气之先的,不仅仅是建设理念,更核心的是建筑理念。

例如,正在建设的旅游小镇风格多样:海南民族风情、东南亚风情、地中海风情等。根据设计者的计划,风情小镇将成为海棠湾风情特色旅游的“ 其中一站”—— 通过聚焦特定客户和差异化经营策略,与滨海高星级酒店形成优势互补。

这为风情小镇的建设勾划了更为具象的轮廓。

2012 年是海南省委、省政府确定的“项目建设年”。针对全面推进国家海岸海棠湾的开发建设,三亚市委、市政府确定了先安置、后拆迁的原则。在这样的背景下,海棠湾管委会在规划区内确定建设10 个风情小镇。经过对风情小镇安置模式的探索,海棠湾管委会进一步确定采取创新建设模式、安置模式和民生保障机制,运用市场化手段引进社会资金,确定引进有实力的专业公司建设风情小镇。

这是一个大胆的创新:积极引导有实力的企业,开始进入“ 城市拆迁、安置”环节,彻底结束开发企业只做“ 甩手掌柜”的历史,从城市开发建设的第一个环节——征地拆迁就开始介入。

这些企业在业界都有着响当当的地位和开发业绩:天津市房地产开发经营集团有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、中国对外建设有限公司、招商局地产控股股份有限公司等。

根据规划定位与开发建设需要,海棠湾开发区内居民需要全部异地安置,涉及需要搬迁的居民10000 多户、4.7 万人,能全部满足开发区内所有居民的安置安居。

无疑,这是一项史无前例的民心工程,这也是三亚给海棠湾人民的一个庄严的承诺。

2012 年8 月,海棠湾启动了首批7 个风情小镇建设,全部由专业公司代建,总占地面积约4170 亩,投资总额为78.4 亿元。涉及被安置村委会17 个,被安置户数为7637 户,占总户数的75%,被安置人数达32122 人,占总人数的68%。

“联排低层住宅,家家户户独门独院”是这10 个风情小镇主体安置房的最大特色。风情小镇均分布在国家海岸规划区内的较佳位置,建设面积分成150 平方米、200 平方米、250 平方米、300 平方米、350 平方米不等。此外,还配备有安置公寓与其他相关配套设施等。

一句“安置先行”,绝不是像听起来那么轻松。决策者将海棠湾村民的利益摆在了首位,让村民可以享受到海棠湾度假区升级发展带来的巨大利益。 

BT推进 建设模式最相宜

海棠湾是一片富饶的海湾。千百年来,这里的人们日出而作、日落而息,播种下了悠久的热带农耕文明。而当海棠湾被定为“国家海岸”,这片藏在凤凰翅膀下的神奇土地,注定要走到历史的前台,走进“大开发、大建设”的“春天里”。

海棠湾风情小镇的项目策划,其首先考虑的就是老百姓的安置,更多的是考虑老百姓的后续生活,尤其是涉及商业铺面可经营的方式,以一种可持续发展的安置模式解决了征地问题。

以青田风情小镇为例,该项目策划定位为以黎族文化为基础,以山水田园为依托,融合黎、汉文化打造集旅游度假、餐饮休闲、人文艺术与高品质居住为一体的复合型休闲旅游度假名镇。风情小镇美丽可期。

青田风情小镇项目分四个区:特色旅游区、民族服务区、田园体验区、安置居住区,其中特色旅游区是以政府为主导的具有黎族风情特色的商业长街。通过这种以政府主导的商业模式,使得风情小镇的商业更规范化,更具有市场竞争力,同时解决了海棠湾老百姓的后顾之忧,使得老百姓由原来的农耕转变为乐商,带动了当地老百姓的收入。

有人说,海棠湾BT 风情小镇建设,就是要实现让“老百姓躺着也可以赚钱”。

海棠湾风情小镇BT 模式,更是为政府在推动城市的开发建设提供了可资借鉴的参考。海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略之后,海棠湾作为海南国际旅游岛建设的一个重要窗口,更是成为外人观视海南旅游的一个重要窗口。如何在发展旅游行业方面创新机制,如何在发展围绕旅游业的相关配套服务业上迈出扎实的步伐,作为海南度假旅游的标杆之一,海棠湾的探索责无旁贷——开发建设海棠湾就必须首先解决当地老百姓的安置。如何加快老百姓安置房的建设,将成为建设海棠湾首先需要解决的问题。

中国对外建设有限公司在海南以外的不少地方作了不少BT 项目,也是第一个向海棠湾管委会申请以BT 模式建设风情小镇的企业。副总裁董倩文认为,海棠湾探索的这种模式值得推崇。“海棠湾开发辖区近百平方公里,如果为每个项目设立一个团队,管委会既当运动员,又当裁判员,团队会非常臃肿。BT 模式让全社会动员起来,利用社会资源,企业的技术、资金、管理、人才,能快速地建设风情小镇,形成一种新的生活方式。”

BT 推进,有助于专业化运作。引进专业化的企业,通过专业的项目策划、规划设计、施工管理等,使得海棠湾风情小镇更具有市场竞争力,更符合老百姓的需求,从而更好地解决老百姓的安置,进一步加快海棠湾的建设进度。

BT 推进,有助于转变政府职能。在旧式的安置建设中,建设资金由政府出资,同时政府也是建设项目的监督管理者、实施者,政府职能不清,在行政监督上也不能有效地实施。而在BT 模式中,项目管理职能交由专业的项目管理公司,实现了建设管理的专业化和市场化。政府也从直接的管理者转变为职能监督者,从根本上转变了政府职能,促使政、企分开。

BT 推进,有助于缓解政府的财政资金压力。海棠湾7 个风情小镇项目预计将在2013 年底完成,总投资约70 亿元,10个风情小镇更是达到了150 亿元。如今采用BT 的融资模式,使得投资主体多样化,拓展了资金投资渠道,可以将分散的民间资金引入到安置建设中,使得在财政资金有限的情况下,仍可以启动建设如此大规模的建设。

业界评价,这是一种了不起的模式。保利地产(集团)股份有限公司副总经理王健在接受采访时认为,海棠湾在区内村镇改造过程中,尝试了一种新的“政农双赢与高效长利”的模式。

民生为大 幸福家园进行时

海棠湾规划区内共有22 个村居委会,涉及到需要搬迁的人口约4.7 万人。人口搬迁,尽管只有很近的几公里,那也是生活的地理空间的改变,并非易事。如何实现和谐的搬迁,如何给搬迁的村民建设美好的幸福家园,都在考验着决策者的智慧。

民生为大、民生为重、民生为先。在风情小镇的建设中,始终围绕着建设海棠湾人民的幸福家园这一宗旨在进行、在推开。

安置的方案开出了尽可能的优惠,让村民相信发展建设真正是为了反馈,而不是单单为了GDP 的高速增长:根据征地的实际,海棠湾创造性地提出了“整村搬迁、整村安置”的拆迁安置模式;安置标准方面,按照实物与货币补偿两种方式,人均可以享受到50 平方米。

海棠湾开发建设,实质上是一个“双变”的过程:农村变社区,村民变居民。这就要求海棠湾在诸多方面统筹兼顾,在社区建设、农民转城镇居民、就业保障体系、社会事业等方面进行一系列创新,着力提高居民工作生活“硬环境”,着力提升居民素质、城区文明程度和综合软实力。

三亚市的决策者认为,风情小镇建设是一个庞大的、复杂的、重要的系统工程,是海棠湾发展建设过程中一个关键的环节和节点。

从实际来说,风情小镇建设关乎村民的民生事业和各项社会事业,关乎海棠湾城镇化最关键的工程和项目。风情小镇建设是海棠湾实现发展各项民生事业和各项社会事业一个非常重要的载体。

“要让风情小镇的作用发挥到最大,效益发挥到最大。”海棠湾管委会负责人提出,海棠湾各部门、全体干部和村民要充分认识风情小镇的建设是海棠湾群众建设幸福家园的具体步骤和载体,各部门、干部群众要齐心协力,共同努力,把风情小镇建设好。

细心的人们发现,虽然现在风情小镇仍在建设中,还没有村民搬新居,但已给海棠湾的人民带来了明显的致富:人气已经开始逐渐变旺,商贸、餐饮业等也发展了;村集体经济组织配备的土方、建材生意已经跟上来了;一些渔民就地转行,办起特色海鲜店,开始有了财产性收入,真正地告别了“渔民不卖海鲜、渔民上船不登岸”的历史。

海棠湾的决策者们明白,每个风情小镇建成后就是一个单独的社区,不仅能为失地农民提供良好的安居之所,更是国家海岸规划区内靓丽的民俗景观,农民能依靠旅游发家致富,真正形成“人人能就业、户户有产业”。

小镇社区 国家海岸建新城

从最初的建设高级居民公寓,到敲定风情小镇,再到如今采取BT 模式引进有实力的专业公司建设风情小镇,海棠湾的拆迁安置工作经历了数次建设理念上的碰撞与升华,目的只有一个——在国家海岸建设起一个新的城市社区。

所有风情小镇最终建成后,将成为群众安居创业的居住地、海棠湾风情旅游目的地和海棠湾社区行政服务所在地。这是一个海南国际旅游岛之前未曾有过的新城市形态,这是名声日渐隆起的国际热带滨海旅游城市,这是三亚之前未曾有过的新社区聚集。

江林村村民林廷文对未来的生活充满了憧憬:林旺南风情小镇安置区建成后,我们就能住上舒服、崭新的、独门独院的楼房,将来我们就是小镇真正的主人,可以期待没有后顾之忧的美好幸福生活。

林旺南只是海棠湾在建与拟建的十个风情小镇之一,林廷文只是海棠湾约4.7 万待安置居民的一个代表。今年年底,这里将成为一个集旅游经营、医疗、教育等基础设施完善一体化的现代居民社区。

城入乡,乡融城。村民们洗脚上田,在国家海岸海棠湾的新城内,尽情享受“居住+旅游产业”为一体的好日子。

三亚与海棠湾的决策者,有着无畏的决心。在综合考虑了资金来源、质量控制、工期控制等风险因素后,海棠湾决定引进有实力的国有大型房地产企业,集中、大规模地建设风情小镇,新天房、保利、中外建、招商地产四家集团公司被确定为首批合作方。首期开工建设的7 个风情小镇总建筑面积196万平方米、总用地面积4170 亩,建设工期为一年。余下的3 个风情小镇也将于2013 年、2014 年陆续动工。

大手笔画出了新气象。如今,海棠湾征地拆迁采取青苗补偿承包制、包干制,风情小镇建设无论是面积还是风格,都充分考虑到老百姓的合理诉求,违建、抢建就失去了动力。老百姓从原来与政府的博弈变成了主动合作,这是海棠湾建设发展呈现出的新气象。

2012 年8 月27 日,海棠湾风情小镇开工奠基仪式举行,率先启建的首批7 个风情小镇7700 多套安置房有望2013 年交付使用,国家海岸的新城,已经是时间可期。通过BT 模式,集中优质企业的巨额资金,快速建设安置房,解决了需要公共财政150 多亿元投入不足的问题。老百姓从原来较为分散的村落搬入相对集中连片的风情小镇后,“腾笼换鸟”节约出大量建设用地,为海棠湾国际度假区的进一步升级腾出了巨大的发展空间。

海棠湾国际休闲度假区知名度还在不断提升,风情小镇将成为海棠湾滨海酒店带和其他高端度假社区之外的“ 第三道人文景观”。帮助和引导老百姓发展创业,参与到海棠湾的商业服务业中来,共享开发成果,让村民变成市民,农村变成城镇,最终建立起农民市民化的社会保障体系——海棠湾将成为真正意义上的风情小镇社区,成为国家海岸的新城。

在成功破解了制约城市开发建设的普遍性难题抢建违建、拆迁安置之后,海棠湾的发展驶进了真正意义的“ 快车道”。至今,海棠湾已累计完成征地近4 万亩。一个更大意义的“海棠湾新城”已经有了呼之欲出的充分地理空间、发展空间和想象空间。

样本摸索 发展红利奠基石

在城镇化的发展路径中,结合当地的旅游产业和特色经济形态,海南创造性地提出了建设风情小镇。在海棠湾近百平方公里的规划范围内,其建设起来的风情小镇绝不仅仅是“一条街”或者是几条街那样的象征意义,更具有连片的规模效应,具有样本意义。

这是海棠湾风情小镇在构成形态上区别于海南省内其他风情小镇的最大特点。在建筑理念上,风情小镇建设要以海棠湾度假区共同发展为理念,依托山地、水系、湿地等地貌特征,减少对自然植被的破坏,在设计上融合明清民居、黎苗民宿、地中海格调等主题风格,定位发展特色风情旅游、休闲度假娱乐、湿地生态公园、配套服务设施和风情居住社区5 大功能。同时,突出强调商业功能,给老百姓的生产生活一个可持续的发展空间。

海棠湾的决策者们在7 个风情小镇开工奠基仪式上要求,承建单位要紧紧抓住安居、乐业这两个关键要素对方案做进一步优化,各建设单位一定要投入足够的管理和技术力量,保证质量、保证工期。管委会和镇政府的相关部门要密切跟踪服务,随时解决可能出现的各种问题,确保项目建设的顺利推进,并积极做好计划在2013 年、2014 年开工的后面两批风情小镇建设的各项准备工作。

就目前三亚的其他乡镇来看,普遍状况是规模小,集聚和辐射能力差,资源浪费和环境污染严重,居住及配套设施均不完善。这都是由于资金紧缺、技术落后所致,进而制约了发展速度,也限制了城镇规模的进一步扩大。

基于城乡统筹改革和海棠湾国家海岸建设的双重背景,海棠湾管委会创新思路,建立渠道引入社会力量,结合BT 模式融资、建设、移交的特点,采取BT 模式实施海棠湾风情小镇(安置房)以及配套公共设施投资建设,对于带动三亚市的城乡统筹改革有着积极意义:社会资本的介入,能够同一时间点更多地启动项目,有效提高海棠湾风情小镇(安置房)以及配套公共设施的投资建设进度;能够有效保障林旺南、北风情小镇(安置房)以及配套公共设施建设的质量。

由于BT 模式要求投资人不仅仅具有资金实力,还需要较高的建设管理水平。目前,参与海棠湾风情小镇(安置房)BT 项目投资建设企业,均是具有相关经验和充裕资金的大型企业集团,这些企业实力雄厚,社会责任感相对更强,经验更为丰富,更能保障海棠湾风情小镇(安置房)以及配套公共设施投资建设的质量;长远看来,有助于冲破资金以及技术“瓶颈”制约,调整经济和产业结构。通过BT 模式吸引来源众多的社会资本,投资于海棠湾风情小镇(安置房)以及配套公共设施的建设,有助于改善公共服务仅来源于政府的单一结构,为城乡统筹发展奠定坚实基础。

三亚市委负责人肯定地认为,海棠湾风情小镇很有前途。因为首先海棠湾国家海岸的建设提供了大量老百姓就近就业服务机会。同时其他酒店以及其他高科技产业、其他产业的发展,也需要有一个生活风情小镇来做他们的配套。

  改革是当前最大的红利。在海棠湾,这份红利正在切切实实地落在村民的头顶上、口袋里。